Comprare un immobile da ristrutturare finanziando anche i lavori con un mutuo può sembrare, sulla carta, un’operazione lineare: si stima il costo del cantiere, la banca approva il finanziamento e le somme vengono utilizzate per pagare l’impresa.
Con un mutuo ristrutturazione a SAL, però, il meccanismo può essere diverso. L’importo destinato ai lavori non viene necessariamente messo tutto a disposizione nello stesso momento: nelle formule a Stato di Avanzamento Lavori le erogazioni successive sono collegate al progresso effettivo del cantiere e alle verifiche previste dalla banca.
Alcuni prodotti bancari attuali funzionano proprio attraverso tranche successive, precedute dal controllo di un perito incaricato dall’istituto. Nasce così una domanda molto concreta: se l’impresa deve essere pagata prima che arrivi la tranche successiva del mutuo, quanti soldi bisogna avere disponibili di tasca propria?
Non esiste una percentuale valida per tutti. Il punto è costruire, prima di aprire il cantiere, un piccolo piano finanziario che metta in relazione erogazioni della banca, avanzamento dei lavori e scadenze concordate con l’impresa.
Cos’è un mutuo ristrutturazione a SAL?
SAL significa Stato di Avanzamento Lavori. In un finanziamento strutturato con questa modalità, le somme destinate alla costruzione o alla ristrutturazione vengono erogate progressivamente man mano che l’opera procede, secondo le condizioni previste dal contratto.
Questo non significa che tutti i mutui per ristrutturazione funzionino allo stesso modo. Esistono prodotti con erogazione unica e prodotti a SAL, e numero delle tranche, percentuali, perizie, tempi e condizioni dipendono dall’offerta dell’intermediario e dal contratto sottoscritto.
Perché la banca non eroga necessariamente tutto all’inizio?
Dal punto di vista dell’istituto di credito, l’immobile rappresenta anche la garanzia dell’operazione. Banca d’Italia ricorda che, nel mutuo ipotecario, l’immobile viene sottoposto a una valutazione e che il cosiddetto valore di perizia dell’immobile non coincide necessariamente con il prezzo pagato per acquistarlo. La valutazione serve al finanziatore anche per determinare il valore della garanzia.
Nel mutuo a SAL entra inoltre in gioco il progresso della ristrutturazione. La banca può quindi verificare che il cantiere abbia raggiunto lo stato previsto prima di liberare una nuova tranche.
È proprio questo passaggio che rende necessario coordinare bene il finanziamento con i pagamenti dell’impresa.
La banca anticipa sempre tutti i soldi necessari per iniziare?
No, e questo è uno degli equivoci più pericolosi. Non si dovrebbe ragionare in questo modo: lavori da 100.000 euro = mutuo da 100.000 euro = disponibilità immediata di 100.000 euro. Bisogna invece leggere le condizioni dello specifico finanziamento e capire:
- quale importo viene erogato inizialmente;
- quali condizioni fanno scattare i SAL successivi;
- quante tranche sono previste;
- chi certifica l’avanzamento;
- quanto può trascorrere tra richiesta, perizia ed erogazione;
- quale quota dell’investimento rimane comunque a carico del cliente.
Anche l’importo massimo finanziabile non può essere dedotto semplicemente dal preventivo dell’impresa. Il preventivo descrive il costo stimato dei lavori; la banca svolge invece proprie valutazioni sull’operazione, sul merito creditizio e sull’immobile.
Perché può servire liquidità propria anche con un mutuo approvato?
Il problema nasce soprattutto dalla diversa tempistica tra cantiere e banca. Immaginiamo che l’impresa preveda:
- un anticipo alla firma;
- un pagamento alla conclusione delle demolizioni;
- un altro al completamento degli impianti;
- uno alla posa delle finiture;
- il saldo finale.
La banca potrebbe avere una scansione differente. Se la tranche successiva viene resa disponibile soltanto dopo che una determinata percentuale dei lavori è stata realizzata e verificata, qualcuno deve nel frattempo consentire al cantiere di raggiungere quel livello. È qui che può diventare necessaria una quota di capitale proprio.
Il problema non riguarda necessariamente il costo complessivo della ristrutturazione, ma il disallineamento temporale dei flussi di cassa.
Quanti soldi bisogna quindi tenere disponibili?
Non esiste una percentuale universale seria. Dire: “Con un mutuo SAL basta avere il 10%”; oppure: “Serve sempre il 30%” sarebbe fuorviante senza conoscere il finanziamento, il contratto con l’impresa e il cronoprogramma.
Un metodo più utile consiste nel costruire una tabella con quattro elementi: fase del cantiere → costo previsto → pagamento richiesto dall’impresa → tranche bancaria disponibile.
Se, per esempio, prima della seconda tranche bisogna sostenere 25.000 euro di lavorazioni ma la prima erogazione ne mette a disposizione 18.000, esiste un fabbisogno temporaneo di almeno 7.000 euro, al quale andrebbero aggiunti margini per imprevisti e altre spese non comprese.
È molto più utile calcolare questo “buco” finanziario massimo che applicare una percentuale generica al costo totale.
Cosa controlla il perito della banca?
Le modalità precise dipendono dall’istituto e dal prodotto. Nei mutui SAL attualmente offerti sul mercato, le erogazioni successive possono essere subordinate a un sopralluogo del perito incaricato dalla banca, che verifica il raggiungimento dello stato di avanzamento previsto.
Il perito della banca, però, svolge una funzione legata al finanziamento e alla valutazione dell’immobile.
Non va automaticamente confuso con il direttore dei lavori, che opera invece nell’ambito tecnico del cantiere secondo l’incarico professionale ricevuto. Sono ruoli diversi e possono avere finalità differenti.
Il preventivo dell’impresa decide quanto finanzierà la banca?
No. Un preventivo da 90.000 euro non obbliga la banca a finanziare 90.000 euro.
Banca d’Italia chiarisce che il valore dell’immobile viene determinato attraverso una perizia e che tale valore svolge una funzione specifica nella concessione del credito ipotecario. Inoltre, ogni intermediario applica le proprie politiche di credito e le condizioni del prodotto.
Anche il Fondo di garanzia per la prima casa, quando applicabile, non elimina questa valutazione: Consap precisa che la concessione del mutuo resta soggetta alle autonome valutazioni della banca o dell’intermediario.
Il Fondo può comprendere, nei casi previsti, l’acquisto accompagnato da interventi di ristrutturazione con incremento dell’efficienza energetica, ma non finanzia autonomamente il cantiere e non sostituisce l’istruttoria bancaria.
Come coordinare i SAL bancari con i pagamenti all’impresa?
Qui il contratto di appalto diventa anche uno strumento di pianificazione finanziaria. Prima dell’inizio dei lavori dovrebbe essere chiaro:
- quando l’impresa richiede l’acconto;
- quali lavorazioni corrispondono ai diversi pagamenti;
- quali importi devono essere versati;
- quali passaggi coincidono, se possibile, con i SAL bancari;
- quali materiali devono essere ordinati anticipatamente;
- quale parte delle spese rimane fuori dal finanziamento.
Il problema nasce quando banca e impresa utilizzano due calendari completamente scollegati. Se l’impresa vuole essere pagata al 40% del lavoro mentre la nuova tranche bancaria diventa disponibile soltanto dopo una verifica al 50%, il committente deve sapere prima come coprire quella differenza.
Cosa succede se il cantiere corre più velocemente delle erogazioni?
Paradossalmente, anche un cantiere efficiente può creare tensione finanziaria se i pagamenti sono più rapidi dei tempi necessari alla banca per completare perizia e nuova erogazione. Prima di programmare una fase costosa conviene quindi verificare:
- quando può essere richiesta la perizia;
- quali documenti occorrono;
- che sono passaggi previsti dall’istituto.
Non basta sapere che “la banca pagherà”. Bisogna sapere quando. Questa attenzione diventa ancora più importante in una fase nella quale il costo del finanziamento immobiliare può incidere sensibilmente sulle decisioni familiari.
Per evitare errori onerosi conviene inoltre aggiornarsi sulle condizioni del finanziamento, sui tassi applicati e sull’effetto delle rate sul bilancio familiare, senza confondere un mutuo approvato con la liquidità già disponibile.
Bonus fiscali e mutuo sono la stessa fonte di liquidità?
No. Le agevolazioni fiscali e i bonus ristrutturazione possono modificare il costo netto dell’intervento nel tempo, ma non devono essere confusi con il denaro necessario a pagare materialmente il cantiere nel momento in cui le fatture scadono.
Il punto finanziario è semplice: avere diritto a una detrazione non significa necessariamente avere oggi la stessa somma disponibile sul conto corrente. Per questo nel budget bisogna distinguere:
- costo lordo dei lavori → capitale proprio → somme erogate dalla banca → eventuali benefici fiscali recuperabili secondo le regole applicabili.
Quali documenti aiutano a evitare sorprese?
Tre documenti sono particolarmente utili per rendere leggibile il rapporto fra cantiere e finanziamento:
- preventivo dettagliato, per comprendere quanto costano le singole lavorazioni;
- computo metrico estimativo, quando necessario, per quantificare opere e importi in maniera strutturata;
- cronoprogramma, per collegare lavorazioni e tempi.
Nei prodotti di mutuo per ristrutturazione la banca può richiedere documentazione tecnica, progetto e computo metrico proprio per valutare l’operazione. Questi documenti sono però utili anche al committente: consentono di confrontare ciò che è stato realizzato con ciò che deve essere pagato.
Chi può seguire tecnicamente SAL e avanzamento del cantiere?
Quando l’intervento è complesso, per esempio una ristrutturazione completa o un lavoro strutturale, la componente finanziaria deve rimanere coordinata con quella tecnica. Il direttore dei lavori può seguire l’esecuzione delle opere secondo l’incarico ricevuto e la documentazione di cantiere può aiutare a ricostruire con precisione ciò che è stato effettivamente realizzato.
Tra le risorse per individuare professionisti online, Edilnet pubblica l’elenco dei geometri per direzione lavori a Torino e provincia. Un tecnico incaricato può occuparsi, secondo le proprie competenze, della gestione dell'esecuzione, della contabilità di cantiere e del controllo dell'avanzamento delle opere.
La presenza di un tecnico non modifica le regole stabilite dalla banca, ma può rendere più ordinato e verificabile il lato tecnico del cantiere.
Prima di firmare il mutuo fai il calendario delle entrate e uscite
Quando si valuta un mutuo ristrutturazione a SAL, conoscere soltanto l’importo approvato non basta. Prima di iniziare i lavori bisognerebbe riuscire a rispondere a cinque domande:
- quanto ricevo all’inizio?
- quando posso chiedere la tranche successiva?
- cosa deve essere già stato realizzato?
- quando pretende di essere pagata l’impresa?
- qual è il massimo capitale che dovrò anticipare temporaneamente?
Quest’ultima cifra è spesso quella che fa la differenza tra un finanziamento sostenibile e un cantiere che rischia di fermarsi per mancanza di liquidità.
Il mutuo a SAL può essere uno strumento utile proprio perché collega il finanziamento all’avanzamento dell’opera. Ma, perché funzioni senza tensioni, il calendario della banca e quello del cantiere devono essere progettati insieme.
Informazioni fornite in modo indipendente da un nostro partner nell’ambito di un accordo commerciale tra le parti. Contenuti riservati a un pubblico maggiorenne.