I consiglieri condominiali sono quelle figure che non compaiono in tutti i contesti immobiliari ma solo in alcune circostanze.
I consiglieri condominiali sono un numero più o meno variabile di soggetti che hanno il compito di partecipare alla gestione del condominio. I ruoli dei consiglieri condominiali non sono definiti, un problema che spesso si ripercuote nella realtà: i confini poco chiari possono creare confusione. La legge di recente anche per quanto concerne la figura dei consiglieri condominiali, si è adoperata per offrire un quadro più chiaro, sotto il profilo della responsabilità nonché del ruolo.
Norma principale in tal senso è l’articolo 1130 del Codice civile, modificato dalla legge di riforma del condominio n.220/2012, secondo cui nelle realtà particolarmente complesse – ovvero composte da almeno dodici unità immobiliari – è possibile su delega assemblea condominiale nominare oltre all’amministratore anche i consiglieri condominiali.
Di fatto queste figure diventano un ausilio, un supporto nonché un collante tra condomini e amministratore. Possibile anche la nomina dei consiglieri di scala. Insomma, non ci sono delle regole rigide in materia, per cui ogni realtà condominiale può valutare, ogni caso è a sé.
Consiglieri condominiali, nessun potere decisionale
“Per quanto concerne il ruolo dei consiglieri condominiali, la norma preferisce parlare di funzione consultiva e di controllo; in altri termini rientra nel loro campo d’azione dare dei suggerimenti all’amministratore in alcuni casi delicati”.
I consiglieri condominiali possono intervenire, parlando con l’amministratore nei casi in cui vi siano:
1) Condomini morosi;
2) Lavori di manutenzione che concerne le parti comuni.
Un ruolo di tramite che non sfocia mai nel potere decisionale di cui invece ne dispone l’assemblea. I consiglieri condominiali se notano qualcosa, ogni miglioria che può essere apportata al condominio ne parlano con l’amministratore, anche la scelta dell’impresa di pulizie può essere solo attenzionata al professionista di riferimento. Tutto questo rientra nella funzione consultiva. La funzione di controllo invece consiste nel vigilare che tutto venga eseguito nel migliore dei modi e secondo quanto voluto dall’assemblea. Un’amministrazione trasparente, soprattutto per quanto riguarda le spese.Nessun singolo proprietario può sottrarsi all'obbligo di contribuzione perle spese per la manutenzione degli spazi comuni, né modificando l'uso pianificato dell'unità immobiliare stessa, salvo quanto disposto da leggi speciali o se non lo èespressamente esonerato dagli altri residenti.
Consiglieri condominiali, il profilo delle responsabilità
Con riferimento alla funzione di controllo che devono esercitare i consiglieri condominiali, va precisato che questi non hanno potere decisionale. Di conseguenza qualora venga meno l’amministrazione trasparente o l’amministratore non adempie a quanto previamente stabilito in fase di assemblea, ovviamente i consiglieri devono far pressione al professionista. Tuttavia, se persevera l’inerzia dell’amministratore, i condomini non possono esercitare alcuna azione nei confronti dei consiglieri condominiali. Su di loro non grava nessuna responsabilità salvi i casi più gravi in cui si ravvisa della malafede e si sono resi complici con l’amministratore nel porre in essere una condotta illegittima. Sebbene i consiglieri condominiali siano un tramite, ciò non esclude che il singolo condomino non possa chiedere informazioni direttamente a chi detiene il potere decisionale. Ma questo può risultare difficile soprattutto nelle grandi realtà, la ratio della nomina dei consiglieri condominiali sta proprio per sopperire ad un rapporto non fluido tra le parti interessate. In questi casi la funzione dei consiglieri condominiali si rivela essere una risorsa importante. Certamente la nomina va destinata a soggetti che danno fiducia, la base per creare un rapporto proficuo e di collaborazione. Quando si tratta di "supercondominio" ovvero quando le unità immobiliari sono più di sessanta, il singolo proprietario designerà - a maggioranza dei presenti che rappresentino almeno i due terzi del valore totale dell'edificio - un rappresentante che parteciperà insieme agli altri all'assemblea da gestire gli spazi comuni della struttura complessa.
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