Pronto condominio - 24 gennaio 2022, 15:00

Ristrutturare androne e scale, come si dividono le spese?

Quando l'assemblea di condominio delibera a maggioranza il rifacimento dell’androne e delle scale, per la ripartizione delle spese occorre fare riferimento agli articoli 1123 e 1124 del Codice civile, secondo i quali la suddivisione deve avvenire per metà in base ai millesimi di proprietà e per l'altra metà in rapporto all'altezza del piano.

Ristrutturare androne e scale, come si dividono le spese?

Quando l’assemblea di condominio delibera a maggioranza il rifacimento dell’androne e delle scale, per la ripartizione delle spese occorre fare riferimento agli articoli 1123 e 1124 del Codice civile, secondo i quali la suddivisione deve avvenire per metà in base ai millesimi di proprietà e per l'altra metà in rapporto all'altezza del piano. Ciò è sempre vero, a meno che l’edificio non sia dotato di un regolamento condominiale di tipo contrattuale – accettato da tutti i condòmini proprietari al momento dell’acquisto - che potrebbe prevedere criteri di ripartizione differenti.

In particolare, l’articolo 1124 specifica che «al fine del concorso nella metà delle spese già ripartite in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari qualora non siano di proprietà comune». A questo elenco, la giurisprudenza formatasi nel corso del tempo aggiunge ringhiere, passamani, pianerottoli, finestre e lucernari.

Con la sentenza 5 febbraio 1979, n. 761, la Corte di Cassazione ha chiarito che anche i proprietari dei locali forniti di un accesso diverso dall'androne sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione delle scale che «(...) costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato come diviso in proprietà individuali, per piani o porzioni di piano, e rappresentano inoltre, tramite indispensabile per il godimento e la conservazione, da parte od a vantaggio di detti soggetti, delle strutture di copertura, a tetto od a terrazza». Anni dopo la Suprema Corte (sentenza 10 luglio 2007, n. 15444) ha chiarito che «(…) le scale, essendo elementi strutturali necessari alla edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, conservano la qualità di parti comuni, così come indicato nell'art. 1117 cod. civ., anche relativamente ai condomini proprietari di negozi con accesso dalla strada, in assenza di titolo contrario, poiché anche tali condomini ne fruiscono quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio».

Decisamente più complesso è capire a chi spetti pagare i lavori relativi alle scale che portano alle cantine. Secondo un primo orientamento, esse vanno considerare un prolungamento delle scale “principali” e, di conseguenza, troverebbe applicazione il criterio previsto dall’articolo 1124. Un secondo orientamento, invece, sostiene che l’articolo 1124 si applica solo nel caso in cui i proprietari dei piani siano anche proprietari delle cantine. E quindi, le spese di manutenzione sarebbero a carico esclusivamente dei proprietari delle cantine.

A cura di Confappi-Fna Federamministratori

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