Accollo del mutuo cointestato: cos'è, quando serve e cosa succede con la banca

L'accollo del mutuo è lo strumento giuridico pensato esattamente per queste situazioni, ma come funziona nella pratica è meno immediato di quanto sembri.

Cos'è l'accollo del mutuo

L'accollo è un istituto previsto dal Codice Civile (art. 1273) con cui una persona si assume l'obbligo di pagare il debito di un'altra. Applicato al mutuo cointestato, significa che uno dei due cointestatari si impegna a farsi carico dell'intera rata mensile, sollevando l'altro dal relativo obbligo nei confronti della banca.

Non si tratta di un semplice accordo privato tra le parti: l'accollo produce effetti giuridici rilevanti e, per essere pienamente efficace, deve coinvolgere anche l'istituto di credito che ha concesso il mutuo.

Quando si rende necessario

Il caso più frequente è quello di due coniugi o conviventi che hanno acquistato casa insieme contraendo un mutuo cointestato.

In questa situazione ciascuno è debitore verso la banca per la propria quota, tipicamente la metà dell'importo di ogni rata.

Quando il rapporto si interrompe, uno dei due può voler rilevare la quota di immobile dell'altro, diventando unico proprietario.

Per farlo in modo coerente con la situazione debitoria, è necessario che si accolli anche la quota residua del mutuo.

In questo modo il partner acquirente diventa titolare dell'intero immobile e unico responsabile del pagamento delle rate future.

L'accollo può rendersi necessario anche in altri contesti: quando uno degli intestatari muore e l'erede vuole subentrare nel mutuo, oppure quando si vuole cedere la propria quota a un terzo nell'ambito di una compravendita.

Come si effettua

L'accollo del mutuo cointestato si formalizza nell'atto notarile di compravendita della quota.

Il partner che cede la propria parte dell'immobile firma l'atto insieme a quello che acquista, e in quella sede viene espressa la volontà di accollare il debito residuo.

Il notaio redige l'atto e ne cura la trascrizione nei registri immobiliari.

È in questa fase che è essenziale coinvolgere la banca: senza il suo coinvolgimento, l'accollo tra le parti è valido ma non produce effetti liberatori nei confronti dell'istituto di credito.

Il nodo centrale: la banca libera l'accollato?

Questo è il punto più delicato, e quello che genera più malintesi.

L'accollo tra le parti è sempre possibile: i due ex coniugi o conviventi possono accordarsi liberamente su chi si fa carico del mutuo.

Ma questo accordo privato non vincola automaticamente la banca.

Finché l'istituto di credito non dà formalmente il proprio consenso, entrambi i cointestatari rimangono obbligati in solido verso di essa.

In pratica: se la banca non aderisce all'accollo, può continuare a richiedere il pagamento delle rate a entrambi, indipendentemente da quanto stabilito nell'accordo privato tra le parti.

Nella prassi, quando l'accollo deriva da una separazione o dalla fine di una convivenza, le banche tendono a concedere la liberatoria, soprattutto se il soggetto accollante dimostra di avere una capacità reddituale sufficiente a sostenere l'intero mutuo da solo.

Ma non è automatico, e la decisione spetta all'istituto.

Cosa succede se la banca non concede la liberatoria

Se la banca non accetta di liberare il cointestatario che esce dal mutuo, entrambi rimangono responsabili del pagamento delle rate. Questo significa che, se il mutuo non viene pagato, la banca può chiedere l'intero importo a uno qualsiasi dei due, anche se tra loro avevano concordato che sarebbe stato uno solo a farsene carico.

L'accordo tra le parti resta comunque valido: se chi avrebbe dovuto essere liberato è costretto a pagare delle rate alla banca, può chiedere il rimborso all'altro cointestatario che si era impegnato a sostenere il mutuo.

Si tratta, però, di una tutela che interviene solo dopo aver effettuato il pagamento e che non evita il rischio di dover versare rate per un immobile di cui non si è più proprietari.

Per questo motivo è sempre consigliabile ottenere dalla banca una liberatoria espressa prima della firma dell'atto notarile o contestualmente ad essa.

Un'alternativa: la surroga o il rifinanziamento

Quando la banca non intende concedere la liberatoria, una soluzione praticabile è la surroga del mutuo: il soggetto accollante trasferisce il mutuo presso un altro istituto di credito, che lo eroga a suo nome esclusivo. In questo modo il vecchio mutuo viene estinto e il nuovo è intestato a una sola persona, risolvendo definitivamente il problema della cointestazione.

In alternativa, si può valutare un rifinanziamento del mutuo originario con la stessa banca, richiedendo la rinegoziazione delle condizioni e la modifica dell'intestazione. Non tutte le banche lo concedono, ma vale la pena esplorarlo prima di procedere in altro modo.

Cosa non va sottovalutato

L'accollo del mutuo cointestato è un'operazione che coinvolge diritti reali sull'immobile, obblighi contrattuali verso la banca e conseguenze fiscali sul trasferimento della quota. Affrontarla solo sulla base di un accordo verbale o di una scrittura privata, senza il supporto di un notaio e senza il coinvolgimento formale della banca, espone entrambe le parti a dei rischi.

La chiarezza sui passaggi da seguire e sui documenti necessari fa la differenza tra una separazione gestita in modo ordinato e una che si trascina con contenziosi aperti anche anni dopo.

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