Come e quando è possibile cambiare l'amministratore di condominio

Sempre più spesso accade che i condomini si lamentino del proprio amministratore di condominio, questo succede principalmente quando l'amministratore di condominio non risponde mai al telefono, non ascolta quello che i condomini gli dicono e gli chiedono, non convoca le riunioni di condominio per mesi e mesi e ignora completamente tutti i problemi da risolvere.

Ecco a questo punto è il caso di cambiare Amministratore.

La legge di riferimento è l’articolo 1136 del Codice Civile, che regola sia la nomina sia la revoca dell’amministratore.

Revocare l'amministratore attuale e nominarne uno nuovo spesso può sembrare un problema insormontabile, invece è semplice e in molti casi permette ai Condòmini di rimettere il proprio condominio nuovamente in "ordine" fiscalmente.

I passaggi fondamentali sono:

1) Capire dagli altri condòmini se il malcontento dell'operato è generale o per la maggioranza degli stessi.

2) Avere in mano un nuovo professionista che vi affianchi e gestisca

3) Autoconvoca un'assemblea straordinaria:

L’Art. 66 per la Disposizione di Attuazione del Codice Civile per la riforma del condominio recita:

“L’assemblea, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione”

4) Qualora L'amministratore non dia seguito alla richiesta di          assemblea, Sempre a quanto recita l’Art 66, lo stesso ha 10 giorni di tempo per convocare l’assemblea (contando i giorni dalla data di arrivo della convocazione inviata dai condomini).

In questo caso gli scenari sono 2:

- L'amministratore si presenta, in questo caso si procede alla votazione per il nuovo amministratore.

- L'amministratore non si presenta, l'assemblea si riunirà lo stesso, nominerà un presidente e un segretario.

Seguirà infine la verbalizzazione della revoca di mandato all’attuale amministratore e si nominerà il nuovo amministratore.

5) Il nuovo amministratore prende contatti con il vecchio amministratore per il passaggio di consegne.

Per far sì che l’assemblea sia valida, occorre:

• stabilire la data di prima e seconda convocazione
• indicare il luogo dove si terrà
• specificare l’ordine del giorno con dicitura «revoca amministratore e nomina nuovo amministratore»
• porre la firma di almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio.
• inoltrare la convocazione all’amministratore e a tutti i condomini proprietari
• Quanto quorum necessita la revoca dell'amministratore

Nel caso in cui l'assemblea riesca a deliberare in prima convocazione (caso più unico che raro) sarebbe applicabile il secondo comma (ovvero i 500 millesimi);

Nel caso in cui l'assemblea si riunisca in seconda convocazione (come normalmente avviene), troverebbe applicazione il terzo comma (ovvero un terzo del valore dell'edificio).

Conclusa la riunione, i presenti all’assemblea hanno il dovere di informare tutti i condomini assenti di quanto accaduto, inviandogli il verbale dell’assemblea, affinché tutti siano a conoscenza di quanto deciso dalla maggioranza presente e di tutti i dati del nuovo amministratore.

Per maggiori informazioni e per ricevere aggiornamenti, segui la Rubrica “Pronto Condominio” e contatta lo Studio Bruma – Amministrazione Stabili e Facility Service:

Claudio Bruno (Amministratore)

ANAPI – Associazione Nazionale Amministratori Professionisti di Immobili 

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