I compiti dell'amministratore di condominio dopo la riforma Cartabia

Il 17 ottobre del 2022 è entrato in vigore il Decreto Legislativo 149/2022, con il quale il Governo ha di fatto riordinato il processo civile, con l'obiettivo di semplificare, accelerare e razionalizzare i compiti. La riforma in questione ha coinvolto anche la figura dell'amministratore condominiale, modificandone alcune responsabilità. Gestire un condominio vuol dire saper dirimere una notevole quantità di problematiche (sia per la complessità dei rapporti tra i condomini stessi, che per la natura dei beni che lo compongono). Tali problemi possono essere risolti soltanto facendo ricorso a un approccio professionale, che non deve prescindere da alcune competenze tecniche specifiche. L'amministratore di condominio deve avere una certa esperienza nel campo della contabilità (necessaria per la rendicontazione annuale), deve conoscere le norme che regolano l'urbanistica (regolamenti edilizi, barriere architettoniche, sicurezza degli edifici), conoscere gli aspetti legali che riguardano i beni condominiali (diritto civile e immobiliare) e possedere determinate competenze fiscali (sgravi, esenzioni e così via). Responsabilità queste, che in virtù delle novità introdotte dalla riforma Cartabia, sono destinate ad allargarsi ulteriormente. Ma quali sono le novità previste e cosa bisogna sapere prima di candidarsi a ricoprire il ruolo di amministratore di condominio?

La riforma

L'obiettivo del Decreto Legislativo 149/2022 era quello di velocizzare e rendere più fluida la procedura di mediazione civile. Per farlo, il legislatore ha deciso di abrogare il comma 4 dell'articolo 71, nonché l'obbligo della preventiva autorizzazione da parte dell'assemblea nei confronti dell'amministratore a procedere con la mediazione civile. Con le nuove disposizioni, l'amministratore di condominio è legittimato ad attivare e a partecipare al procedimento di mediazione senza il parere dell'assemblea condominiale. Quest'ultima, invece, come stabilito dalla nuova disciplina in vigore a partire dal 30 giugno 2023, verrà coinvolta soltanto nella fase finale della mediazione stessa, essendo chiamata a decidere, sempre tramite voto di maggioranza, se approvare o meno la proposta d'accordo raggiunta autonomamente dall'amministratore e dalla controparte o, in assenza di accordo, la proposta conciliativa (quando formulata dal mediatore).

I cambiamenti che investono la figura dell'amministratore condominiale

L'amministratore di condominio è una figura cruciale nella gestione delle vicende condominiali e da oggi lo sarà ancora di più. Tra i diritti che gli erano accordati dalla legge figurava quello di prendere parte alle procedure di mediazione, ma soltanto quando queste venivano approvate dall'assemblea generale dei condomini, come specificato nell'articolo 1136 del Codice Civile. In tal caso, l'amministratore era tenuto a convocare una riunione ogni volta che riceveva esplicita richiesta di partecipazione alla procedura di conciliazione. Quanto detto, poteva accadere qualora venisse impugnata una decisione dell'assemblea, oppure nel caso di ingiunzione di pagamento delle spese condominiali. La riforma attribuisce poteri più ampi all'amministratore, che d'ora in poi sarà libero di negoziare senza il parere preventivo dell'assemblea. Appare chiaro come l'intenzione del legislatore sia quella di responsabilizzare ulteriormente l'amministratore dandogli più fiducia, nel tentativo di snellire il procedimento. L'amministratore di condominio potrà quindi gestire in maniera autonoma la maggior parte del procedimento di mediazione. Ovviamente, la nuova previsione normativa ha destato fin da subito diverse perplessità, relative al fatto che, secondo quanto stabilito dalla Cassazione, in ogni condominio "l'organo principale depositario del potere decisionale è l'assemblea dei condomini", mentre all'amministratore è garantita come "prima e fondamentale competenza" quella di "eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini".

Conoscere il procedimento di mediazione diventa fondamentale

In un contesto del genere, per l'amministratore diventa necessario conoscere il procedimento di mediazione e tutte le altre novità apportate dalla riforma, onde ridurre il margine di errore e comprendere meglio le numerose opportunità che la mediazione offre. Per approfondire l'argomento, il consiglio è di iscriversi a uno dei corsi amministratore di condominio offerti da Beta Imprese, azienda che offre formazione online e videoconferenze attraverso la sua piattaforma. Tutti i corsi in programma sono tenuti da insegnanti specializzati, che avranno cura di descrivere le varie fasi di cui si compone il processo di mediazione, nonché i relativi aspetti legali. Beta Imprese garantisce una formazione professionale, oltre a una serie di vantaggi, tra cui la possibilità di utilizzare la piattaforma online ad un prezzo estremamente competitivo. Ciascun iscritto potrà seguire le lezioni in tutta comodità, ogni volta che lo riterrà opportuno. Facilità d'uso e flessibilità sono le caratteristiche principali della formazione online proposta da Beta Imprese.