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I corsivi di Virginia | 01 agosto 2023, 09:15

Vendere o non vendere casa?

Istruzioni per l’uso per non avere problemi

Vendere o non vendere casa?

Tante persone mi hanno scritto, in seguito ad alcuni articoli scritti sul settore immobiliare, se oggi nel 2023 convenga vendere casa, alla luce della situazione di crisi internazionale, dei tassi in rialzo, della crisi energetica, delle normative europee sulle case green, a cui si aggiungono le certificazioni obbligatorie di conformità dell’immobile sempre più restrittive richieste dal notaio per poter eseguire l’atto di compravendita.


Tuttavia è bene ricordare che il mercato immobiliare dal post pandemia, dalla crisi internazionale, dall’inflazione è attualmente in una fase di flessione. Il che significa che potresti non ottenere il prezzo che desideri per la tua casa, senza contare che dovrai tener conto dei costi di vendita della casa stessa e delle spese accessorie come le tasse.

Sì perché, se stai pensando di vendere casa nel 2023, alla luce di quanto scritto sopra e del reperimento dei documenti necessari richiesti per poterlo fare, l’agente immobiliare professionista oggi è il miglior riferimento importante per gestire tutte le attività burocratiche e legali della vendita, oltre che aiutarti a vendere la casa al miglior prezzo possibile e rapidamente.


Fino a pochi anni fa, infatti, per stipulare un atto di vendita, bastavano una planimetria catastale e il rogito di provenienza. Oggi non è più così. Tu, proprietario dell’immobile che vuoi vendere, hai l’obbligo di presentare tutta la documentazione di conformità per il trasferimento di proprietà dello stesso e rispondi civilmente e in maniera risarcitoria per ogni ritardo o impossibilità alla vendita derivante da difformità o problematiche che rendano non commerciabile l’immobile.


Non serve sostenere che tu a tua volta hai comprato, ignaro, quell’immobile a causa della carenza di controlli a quel tempo. Prima di pensare a metterlo in vendita occorre assicurarsi di avere tutto in ordine tenendo conto che, l’attività di reperimento e controllo dei documenti tecnici in molti Comuni italiani, necessitano di tempi lunghi. Ecco perché, ho sottolineato prima, sta diventando sempre più necessario, rivolgersi ad un professionista del settore come l’agente immobiliare che sia in grado sì di decidere il prezzo reale del mercato attuale a cui vendere la tua casa, ma di aiutarti a preparare anticipatamente e in tempo utile tutto ciò che poi ti permetterà di presentarti al momento dell’atto, senza ritardo e senza richiesta di penali.


Il Geom. Antoine Nappa di Torinocase Sas è uno dei riferimenti storici del mondo immobiliare torinese su cosa vuol dire essere seguiti da un’agenzia immobiliare professionale, che non si preoccupa solo di realizzare la vendita, ma ti segue personalmente fornendoti un’ assistenza tecnica, legale, amministrativa e fiscale tale da permetterti di evitare tutti i possibili problemi e di concludere in modo positivo l’intera trattativa.


Geom. Nappa qual’ è la lista generale dei documenti richiesti per la vendita di una casa?


“La corretta diligenza è il miglior strumento per ottenere il massimo dalla vendita senza il rischio di perdere tempo e denaro. Nel momento dell’incarico della vendita, noi come Torinocase Sas, ci occupiamo da subito, insieme al cliente che ne ha l’obbligo di presentazione, dell’attività di reperimento e controllo dei documenti tecnici e di conformità riguardante quell’immobile. Questo ci permetterà di condurre le trattative di vendita valorizzando al massimo l’attività, acquisendo la fiducia dell’acquirente e rendendo tecnicamente possibile la vendita.


La lista la dividerei in 3 diversi gruppi: quelli anagrafici (identità, residenza e fiscali, a cui vanno aggiunti quelli del nucleo famigliare), quelli dell’immobile (inerenti alla conformità urbanistica e titoli abitativi) e quelli di tipo amministrativo (documenti inerenti le trascrizioni nei registri immobiliari, i diritti di terzi e le ipoteche).


Per quanto riguarda i documenti anagrafici, vanno tutti bene nella loro forma gratuita e in carta libera rilasciata dal proprio Comune. Se invece l’immobile risulta intestato ad una società si dovranno aggiungere anche tutti i documenti anagrafici della stessa società, come la visura camerale, la delibera del Consiglio d’Amministrazione e la procura della persona che presenzierà all’atto.”


Cosa ci può dire invece sulla parte più complessa che riguarda il reperimento dei documenti dell’immobile?


“Questi sono i più difficile da raccogliere e da verificare e noi assistiamo il nostro cliente fin dalla firma del mandato di vendita avvalendoci anche delle figure tecniche come il geometra e l’architetto all’interno della nostra Agenzia Torinocase Sas. Questa fase è importantissima perché non è un costo ma è il migliore investimento per evitare successivamente problemi e perdite economiche o inaspettate cause civili o risarcimenti. Partire subito nel verificare questa conformità al momento dell’incarico di vendita è indispensabile perché i tempi talvolta sono molto lunghi.

Nell’elenco dei documenti richiesti ad esempio, troviamo la planimetria e la visura catastale che, se non fosse già conforme allo stato di fatto, implicherebbe l’obbligo del Notaio di aggiornare i dati in catasto al fine di ottenere il cosiddetto “allineamento prima del rogito”.


L’altro punto di cui mi occupo immediatamente prima di vendere la casa è di fare controllare al nostro team tecnico i precedenti edilizi che riguardano licenza di costruzione, variante e condoni. Servono a verificare l’assenza di abusi edilizi. Purtroppo questi atti non vengono richiesti prima di firmare i contratti e da qui nasce l’80% delle cause civili legati agli abusi.


A ruota troviamo il certificato di agibilità (include igiene, sicurezza, salubrità e risparmio energetico), documento che viene rilasciato dal Comune in cui si trova l’immobile, ed è obbligatorio solo per gli edifici costruiti dopo il 30 giugno 2003. Nella compravendita tra persone fisiche non è obbligatorio presentarlo al Notaio, ed è legalmente possibile vendere una casa senza agibilità solo se chi la compra è formalmente informato dall’inizio della trattativa. In conclusione la presenza del certificato non è obbligatoria, ma un recente orientamento della giurisprudenza considera il certificato di agibilità una maggiore garanzia per l’acquirente.

E ancora potremmo parlare a lungo su tutti i vari punti necessari per arrivare all’atto di vendita come la presentazione dell’A.P.E., la certificazione di destinazione urbanistica, la certificazione energetica e così via.

Possiamo anche approfondire il tutto in un successivo articolo, più specifico, fornendo le linee guida, oggi più che mai, di reperire tutta la documentazione necessaria prima o contemporaneamente alla messa in vendita della casa.


Conviene essere seguiti da un professionista come l’agente immobiliare, perché la presenza di difformità e l’assenza della documentazione potrebbero impedire o ritardare la vendita. Ad esempio senza A.P.E. non si inizia neanche la promozione della vendita. Senza conformità catastale il Notaio non può rogitare. Senza conformità urbanistica il venditore, e di conseguenza l’acquirente, rischiano molto e senza l’agibilità è consigliabile trovare una accordo tra le parti prima del rogito.”


Scrivici a media@morenews.it indicando nell’oggetto “I Corsivi di Virginia” oppure seguici sulla Rubrica I Corsivi di Virginia”su www.torinoggi.it, saremo felici di aprire un contatto diretto con te!!

Virginia Sanchesi

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