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I corsivi di Virginia | 10 ottobre 2023, 08:50

Di nudo c'è anche la proprietà

Il nuovo investimento nel settore immobiliare

Il nuovo investimento nel settore immobiliare

Il nuovo investimento nel settore immobiliare

Ci sono diversi modi per acquistare una casa cercando di fare un affare! Possiamo iniziare da una ricerca approfondita del mercato immobiliare, studiandolo attraverso l’analisi delle zone d’interesse, dei prezzi medi delle case in quella zona, delle tendenze di mercato e delle previsioni future per arrivare ad identificare una reale opportunità di affare, prendendo in esame immobili anche da ristrutturare. Possiamo anche sfruttare il mondo delle Aste, che non è solo composto di immobili derivati da fallimenti o mancati pagamenti ai creditori o alle banche da parte dei privati!.

Nelle Aste infatti troviamo patrimoni immobiliari di importanti realtà pubbliche come l’INPS o le Ferrovie dello Stato, o lo stesso Comune in cui si abita. In ultimo l’affare vantaggioso può concretizzarsi nella possibilità di entrare in un “saldo e stralcio” immobiliare che ha un vantaggio per il debitore che non subisce un pignoramento e la vendita all’asta e per l’acquirente, che ottiene l’immobile senza dover competere con altri potenziali compratori (come nelle Aste) e lo acquista ad un prezzo scontato rispetto al reale valore di mercato.

Alla luce di queste varie opportunità, la raccomandazione è quella di essere seguiti e assistiti in tutte queste varie forme d’investimenti, da agenti immobiliari preparati, competenti e con una saggia esperienza del settore. Un agente immobiliare professionista conosce il mercato locale e può aiutarti ad individuare le migliori offerte, negoziare i prezzi e lavorare per ottenere il miglior affare possibile per te.

Nel tema di questo articolo, la parola “nudo” suona strana abbinata al settore immobiliare. In realtà la nuda proprietà è una forma di investimento immobiliare che tra le tante attualmente in voga (come le Aste o il saldo e stralcio), sta suscitando crescente interesse tra chi è in cerca di occasioni immobiliari. Questo tipo di situazione si concretizza quando una persona decide di vendere solo la nuda proprietà di un immobile, mantenendo per sè il diritto di usufrutto o di abitazione.

Il nostro interlocutore, in questa analisi d’investimento, è il Geom. Antoine Nappa di Torinocase Sas, con 35 anni di esperienza nel settore immobiliare della compravendita e degli investimenti e una grande capacità di analisi storica e oggettiva di come si muove il panorama immobiliare della realtà torinese.

Come può aiutarci a capire cos’è la nuda proprietà?

“La nuda proprietà nel settore immobiliare si riferisce ad una situazione in cui una persona possiede diritto di proprietà su un immobile, ma non ha il diritto di godere dei benefici o dei frutti che l’immobile può generare, come ad esempio l’affitto o l’utilizzo dell’immobile stesso. In pratica, il proprietario della nuda proprietà ha solo il diritto di disporre dell’immobile, ma non può goderne direttamente. Una delle principali attrattive di questo tipo di investimento è il prezzo notevolmente ridotto rispetto al valore di mercato dell’immobile completo. E’ alla fine una scommessa sul tempo che servirà per godere dell’intera proprietà.”

Come si calcola il valore della nuda proprietà? Se decidessi di vendere il mio immobile per necessità di denaro, ma riservandomi il diritto di abitarci fino alla fine, come faccio a calcolarne il valore reale?

“Il valore della nuda proprietà sarà più alto in modo direttamente proporzionale all’età del proprietario stesso. Mi spiego meglio. Una casa del valore di 100 mila Euro può essere venduta come nuda proprietà a 20 mila Euro se l’usufruttuario ha un’età compresa tra i 41/45 anni, perché l’età è una delle variabili più importanti nel calcolo matematico del valore.

Riassumendo il valore della nuda proprietà è il valore dell’immobile al netto dell’usufrutto. Esistono dei calcoli ben precisi basati su 2 elementi fondamentali: il primo è l’aspettativa di vita e/o tasso di mortalità relative all’usufruttuario reperibile dalle tabelle ISTAT aggiornate, il secondo è la capacità di “produrre reddito” dell’immobile di cui si vuole vendere/comprare la nuda proprietà.

Se il primo punto è sempre stato un parametro ben noto, il secondo punto è spesso sottovalutato nella stima.”

Come funziona la nuda proprietà e cosa cambia dall’usufrutto?

“Nuda proprietà e usufrutto legati ad un bene immobile si differenziano per quanto riguarda i diritti e le responsabilità dei soggetti coinvolti. Per nuda proprietà si intende la proprietà di un bene senza il diritto di utilizzarlo fino alla data futura che coincide con il decesso del titolare dell’usufrutto.

L’usufrutto invece è il diritto di vivere nell’immobile, affittarlo o trarre profitto da esso, a condizione che non danneggi o alteri la destinazione economica del bene fino alla sua morte. Il nudo proprietario a questo punto acquisisce l’intera proprietà ed ogni diritto reale di godimento sul bene.

Per quanto concerne la responsabilità, il nudo proprietario è esente dalle responsabilità relative all’immobile, come le spese di manutenzione che spettano totalmente all’usufruttuario.

In ultimo, sia la nuda proprietà che l’usufrutto, possono essere trasferite a terzi, ma per chi gode dell’usufrutto è necessario avere il consenso del titolare della nuda proprietà.”

In ultimo Geom. Nappa cosa succede per gli eventuali eredi dell’usufruttuario?

“Alla morte dell’usufruttuario, di una casa venduta precedentemente in nuda proprietà, gli eredi non acquisiranno né il diritto di usufrutto nè di conseguenza la proprietà!. Voglio ricordare inoltre che per l’acquisto di una prima casa in nuda proprietà, sono previste delle agevolazioni importanti per abitazioni non classificate nelle categorie catastali A1, A8 e A9, considerate abitazioni di lusso.

L’acquisto di una nuda proprietà richiede un’importante formazione tecnico-giuridica per non commettere errori che compromettano l’equità tra le parti. È fondamentale affidarsi ad una agenzia immobiliare competente ed esperta, affinché questo diventi un’opportunità.”

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Virginia Sanchesi

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