Sui vari quotidiani e riviste di questo ultimo mese si sta parlando frequentemente di casa, bene primario e tra i più importanti sogni dell’italiano di ogni epoca.
Gli argomenti sono tantissimi e rilevanti. Vi sono, per iniziare, importanti cambiamenti di procedure richieste per effettuare la vendita del proprio immobile, assistiamo poi ad un innalzamento dei tassi dei mutui per la prima casa provocati dalla situazione internazionale contingente e ci troviamo in ultimo davanti ad una minore disponibilità economica per comprarne una dovuta al diminuito potere d’acquisto delle proprie risorse economiche.
Comprare e vendere casa in Italia, da Milano a Roma, da Torino a Palermo, sta diventando sempre più un’impresa complessa. Si vedono i giovani, che nonostante i vantaggi fiscali del Bonus under 36 (prorogato dalla Legge di Bilancio 2023 per quest’anno) sono sempre più distanti dalla possibilità di acquistare un appartamento, senza indebitarsi per un’intera vita, impegnandosi finanziariamente per il doppio del tempo rispetto al tempo che hanno impiegato i propri genitori per acquistarne una.
La piattaforma Ener2Crowd (piattaforma di lending crowfunding ambientale ed energetico) nella sua nuova indagine 2023 riporta che a Milano servono 50,3 anni di stipendio per comprare casa, mentre a Roma c’è ne vogliono 43,7 anni. Eppure gli italiani, secondo un’indagine riportata dal portale di Immobiliare.It, tornano ad investire nel mattone portati dai timori legati all’inflazione. Hanno sviluppato molta più attenzione nell’investimento del mattone verso zone interessanti logisticamente e/o in via di futura riqualificazione urbanistica (metropolitana, servizi istituzionali, zone universitarie ecc…).
Ad esempio a Torino per l’elevata domanda di studenti e di lavoratori fuori sede, stanno crescendo di valore tutte le zone vicino ai poli universitari o che abbiano piani di riqualificazione o siano previsti nuovi insediamenti aziendali. Secondo un’indagine della Fiaip (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) le compravendite torinesi, a fine 2022, erano aumentate del 5,9% con un rialzo dei prezzi degli immobili dell’1,6%, soprattutto in zone diventate strategiche come Lingotto e Mirafiori sud.
Il vero cambiamento di questo ultimo periodo lo vediamo nel momento della formalizzazione della vendita del proprio immobile. Pensiamo anche a quello che la Comunità Europea ci chiede sull’ultima Direttiva UE delle Case Green da attuarsi entro il 2030. Ciò che si faceva in passato non vale più. I tempi e le regole sono cambiati soprattutto nel settore immobiliare e decidere di vendere il proprio immobile in totale autonomia può portare a stressanti e spiacevoli inconvenienti sia legali che economici.
Per fare chiarezza su alcuni punti non così immediati e chiari, ci riferiamo ad un interlocutore come il Geom. Antoine Nappa di Torinocase Sas, con grande esperienza del settore immobiliare torinese.
E’ veramente difficile Geom Nappa vendere casa in modo autonomo? Quali sono i documenti necessari oggi per vendere il proprio immobile?. Sono veramente così complicati da reperire?
“Vendere un alloggio è un processo complesso in cui sono presenti molti passaggi necessari per adempiere agli obblighi burocratici del caso e, se affrontato da soli, può diventare stressante e oneroso. Sovente, per la mancanza di documenti richiesti dal Notaio per fissare il rogito notarile, le vendite non si perfezionano a causa di difformità catastali e irregolarità edilizie. Nei nostri 30 anni di attività come Torinocase Sas abbiamo visto come le leggi, che regolamentano il settore immobiliare, si sono fatte sempre più rigide e stringenti. Se fino a qualche anno fa erano tollerate certe mancanze, ora non è più così. Ogni singolo documento deve essere perfettamente in regola con quello che richiede la Legge. Per poter procedere al rogito notarile, occorre presentare tutta una serie di documentazione che solo con la guida di un’agenzia immobiliare professionale, può essere facilmente reperita, azzerando così i rischi di perdere la vendita e di realizzarla nei tempi programmati. Infine, secondo l’art. 1490 del Codice Civile, è la parte venditrice a dover garantire che l’immobile non presenti vizi che ne riducano il valore o ne impediscano l’utilizzo”
Quali sono in particolari questi documenti da presentare? Possiamo mettere a fuoco gli attestati relativi all’immobile?
“Come abbiamo detto la documentazione riguarda sia l’immobile sia il proprietario. Mettiamo ora a fuoco gli attestati relativi all’immobile: l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) obbligatoria dal luglio 2009, che ha una validità di massimo 10 anni e riporta la classe energetica dell’immobile; l’Atto o gli atti di provenienza dell’immobile, che permette di conoscere anche la natura dei precedenti tipi di proprietà (successione, legittima, donazione o compravendita); la planimetria catastale rasterizzata, che consente di conoscere la composizione interna della casa posta in vendita e che deve combaciare con lo stato di fatto dell’immobile; la Visura ipotecaria dell’immobile, che permette di sapere se, su un determinato immobile, gravino o no pignoramenti, ipoteche o decreti ingiuntivi; la Visura catastale storica, necessaria ad evidenziare lo storico dei diversi passaggi di proprietà e delle variazioni catastali; il Permesso di costruire, che accerta l’autorizzazione comunale con l’approvazione alla trasformazione del territorio; il Certificato di abitabilità che dichiara il rispetto delle norme di sicurezza ed igiene; il Certificato di conformità degli impianti elettrici, termici e idraulici se a norma; la dichiarazione di avvenuto saldo spese del condominio. Da questo lungo elenco si evince il ruolo importante che un’agenzia immobiliare svolge non soltanto nel momento della vendita con la massima valorizzazione dell’ immobile affidato corrispondente comunque alla realtà del mercato, ma prima ancora nel compito di raccogliere tutta la documentazione necessaria per realizzare la vendita nei tempi previsti.”
Come cambierà il mondo della vendita del proprio immobile in vista della Direttiva Ue sulle Case Green?
“Lo scopo di questa Direttiva è la riqualificazione degli edifici e il maggior efficientamento energetico degli immobili voluta per la lotta al cambiamento climatico. La norma ad esempio avrà conseguenze immediate sull’attestazione di prestazione energetica (APE) che sarà obbligatoria dal 2030 in classe F (e a partire dal gennaio 2033 in classe E) per tutti gli immobili siano essi da vendere o da affittare o in caso di rinnovo del contratto di locazione. Questo salto di classe comporta la riduzione dei consumi energetici di circa il 25% che si può avere sostituendo gli infissi o la caldaia con una nuova condensazione. Già il mercato ci dimostra che gli italiani iniziano ad essere più esigenti e soprattutto più indirizzati all’ acquisto di case che siano dotate di requisiti che offrano più risparmio energetico e sostenibilità. Al momento però non vi è nessun obbligo di classe energetica minima per poter rivendere la propria casa e aspetteremo il recepimento delle Direttive UE a livello nazionale per questi nuovi indirizzi previsti dalla lotta al cambiamento climatico.”
Scrivici a media@morenews.it indicando nell’oggetto “I Corsivi di Virginia” oppure seguici sulla Rubrica “I Corsivi di Virginia” su www.torinoggi.it, saremo felici di aprire un contatto diretto con te!
Virginia Sanchesi